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Les principales étapes de l'achat !

Publiée le 18/06/2019

 

Acheter un bien immobilier est une démarche qui exige beaucoup de patience, de méthode et une accumulation de démarches… Votre agence Century21 Plaine du Roussillon à Rivesaltes vous guide dans ces étapes.


 1- Evaluez votre budget 

De nombreux simulateurs en ligne vous permettent de calculer vos capacités de remboursement, d’après vos revenus, vos charges, votre taux d’endettement actuel. Fixez-vous un plafond à ne pas dépasser pour votre achat, sans oublier d’y intégrer le montant des frais de notaire : en moyenne 2 à 3 % du prix d'acquisition pour un logement neuf, 8 % pour l'ancien. 

 

2 - Trouvez le bien

Pour la recherche de votre logement, vous avez le choix : écumer les sites d’annonces, ou vous adresser à une agence. Cette deuxième option vous permet de gagner du temps : l’agent immobilier peut vous proposer un grand nombre de logements. Il connaît bien le marché local et peut évaluer le prix avec précision, en modérant les prétentions exagérées de certains vendeurs. Il vérifie aussi le bien mis sur le marché, fait passer les diagnostics, vous indique clairement le montant des charges, des taxes d’habitation et foncière... 

 

3 - Signez le compromis ou la promesse de vente

Ces deux contrats engagent le vendeur à vous céder son bien, en précisant les conditions et le prix de la vente, et vous engagent à l’acheter. Mais ils sont de nature différente : le compromis est le plus courant.

  • La promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente") engage le propriétaire auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire), qui va bénéficier d’une "option" sur le bien pendant un temps limité (généralement deux à trois mois). Durant cette période, le vendeur ne peut proposer le bien à un autre acquéreur, ni renoncer à la vente, tandis que l’éventuel acheteur peut encore changer d’avis. Mais attention, dans ce cas, il devra renoncer à l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur lors de la promesse - en principe égale à 10 % du prix de vente. Lors de l’achat définitif, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. Par ailleurs, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

 

  • Le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente") engage autant le vendeur que l’acheteur : juridiquement, il vaut vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. Un dépôt de garantie, à verser par l’acquéreur, s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié : il est fixé librement et représente généralement 5 à 10% du prix de vente. Atout du compromis par rapport à la promesse : pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, pas besoin d’aller devant notaire à ce stade… donc, pas de frais !

Dans les deux cas, le refus du prêt par la banque représente une clause suspensive, comme le droit de préemption par la commune, ou la découverte d'une servitude d'urbanisme grave : vous pourrez alors vous dégager sans indemnité. Par ailleurs, vous disposez toujours d’un délai de réflexion de dix jours pour renoncer à l’acquisition sans frais.

 

4 - Obtenez votre offre de prêt

Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil.
Pour gagner du temps et obtenir les meilleures conditions, vous pouvez vous adresser à un courtier. Celui-ci vous dira d’emblée si votre dossier tient la route ; puis, il va démarcher pour vous l’ensemble des banques avec qui il est partenaire, afin de vous obtenir le meilleur taux ; mais il va aussi s’occuper de tout, monter votre offre de prêt, et vous accompagner jusqu’à la signature.
Pour monter votre dossier, le courtier vous demandera généralement toute une série de documents :
- carte nationale d'identité ou carte de séjour, justificatif de domicile
- livret de famille, contrat de mariage, PACS ou jugements de divorce le cas échéant
- dernier avis d’imposition, dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d'entrée
- justificatifs d’autres revenus (épargne, revenus fonciers, baux, CAF)
- trois derniers relevés bancaires
- justificatifs des autres crédits éventuels en cours
- titres de propriété si vous possédez déjà d’autres biens immobiliers
- compromis ou promesse de vente signés avec le vendeur

 

5 - Attendez l’accord de garantie

Une fois que la banque a donné son accord de principe, il faut encore qu’elle obtienne un accord de garantie, qui assure le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur.

6 - Signez devant notaire

Entre l’obtention de l’accord de prêt de la banque et les démarches du notaire, il faut bien compter trois mois avant de pouvoir enfin signer devant notaire l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire. Votre contrat comportera :

Votre état civil, l'adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l'absence d'hypothèque sur le bien vendu ; le nom de l'avant-dernier propriétaire et de l'étude de notaire concernée, la date prévue pour l'entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.

Vous versez alors le solde du prix d’achat ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l'Etat, frais d'hypothèque ou de caution de votre prêt).

7 - Les clés sont à vous !

Les clés sont remises lors de la signature chez le notaire, tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l'école).

8 - Après la siganture 

Après votre signature, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques, pour qu’il soit publié au fichier immobilier. En retour, il recevra « une copie authentique », portant les cachets de l’administration fiscale, de votre titre de propriété : il vous en adressera une copie, et conservera l’original. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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